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【央视新闻客户端】
导语7月28日，上海公开出让杨浦、徐汇、奉贤三宗涉宅地块，合计起始价约178.72亿元，最终合计成交约235.14亿元，整体溢价率超过31%。其中杨浦滨江内环稀缺地块经219轮鏖战，以161.2亿元刷新板块纪录，成为当日绝对主角；徐汇桂林公园旁老厂房地块溢价24.51%彰显核心区韧性；奉贤南桥地块则以底价平稳成交，郊区土地市场延续理性态势。三宗地块“冷热分化”的表现，再次印证当前上海土地市场“核心区抢收、郊区托底”的结构性特征。01杨浦滨江：219轮鏖战，161亿刷新板块纪录，纯宅楼板价破11万杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块，位于内环滨江，距黄浦江岸线仅300米，坐北朝南，具备对望陆家嘴天际线的稀缺视野基底。地块紧邻地铁4号线杨树浦路站，步行约700米可达12号线大连路站，双线加持下配套确定性极强。这是近年来杨浦内环滨江少有的大体量住宅用地，也是上海公开市场第六宗起价过百亿的商品住宅地块。地块由三部分组成：03A1-05为住宅，容积率2.39，建面约6.95万平方米，起拍楼面价79996元/平方米；03A2-02同为住宅，容积率2.3，建面约7.83万平方米，起拍楼面价78053元/平方米；03A2-01为商业+餐饮旅馆用地，容积率1.1，需配建约7958平方米酒店及1500平方米菜场等公建设施。三部分合计总起价118.68亿元，综合起始楼板价约75112元/平方米；若剔除配套商业、公建设施等成本，纯住宅板块起始楼板价约81400元/平方米，刷新杨浦滨江历年公开地块的起始单价纪录。经过219轮鏖战，最终由保利&华润联合体以161.2亿元竞得，溢价率35.83%，成交楼面价约10.2万元/平方米，剔除配套后可售成交楼板价超过11万元/平方米，住宅装修标准≥4000元/平方米。219轮的竞价烈度、超百亿的成交总价，均彰显核心稀缺地块在当前市场中依然是房企的必争之地——内环滨江、双地铁、望江资源三重稀缺属性叠加，是支撑房企不惜以超三分之一溢价拿地的核心逻辑。02徐汇桂林公园旁：老厂房调规焕新，96轮溢价24.51%徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块位于桂林公园旁，原为冠生园食品厂用地，本次调规将原工业用地整合拆分，形成住宅+酒店+公共绿地的组合布局，同时需配建日间照料中心、养育托管点等社区公共服务设施。地块地处内中环，12号线、15号线双轨交贯穿，紧邻桂林公园，南接漕河泾港与上海师范大学，是典型的成熟稀缺地段。地块由两个子地块构成：N06-38为住宅用地，占地约2.9万平方米，建面约6.435万平方米，容积率2.2，建筑限高80米，起拍楼面价82988元/平方米；N06-39为餐饮旅馆业用地，占地约1.78万平方米，建面约2.49万平方米，容积率1.4，需建约2.5万平方米酒店，起拍楼面价13232元/平方米。两地块合计起始总价56.70亿元，综合起始楼板价约63500元/平方米。经过96轮竞价，最终溢价率高达24.51%，由保利发展&徐汇城投联合体竞得，成交楼面价79072元/平方米，成交总价约70.6亿元，业内预估未来售价将达15万+/平方米。作为徐汇内中环少见的调规稀缺宅地，其近四分之一的溢价率延续了核心区改善型地块“高溢价、快去化”的一贯逻辑。03奉贤南桥：容积率压降近四倍，底价平稳成交奉贤区FXC1-0011单元C02B-06地块位于南桥CBD核心，原规划为百米商办建筑，本次调规后容积率从3.8大幅降至1.05，建筑限高同步压缩至20米，建筑面积约1.62万平方米，未来大概率以低密产品为主。地块直线距5号线奉贤新城站约600米，北侧紧邻区行政服务中心与中企联合大厦，周边配套有百联南桥购物中心、龙湖奉贤天街等商业体，以及奉贤中学、区中心医院等资源，板块基础配套较为成熟。该地块起拍价3.34亿元，起始楼面价20600元/平方米，最终由远东宏信&新城公司联合体以底价竞得，成交楼面价与起拍楼面价一致，均为20600元/平方米，溢价率0%，住宅装修标准≥2000元/平方米。容积率从3.8压降至1.05的大幅调整，是本次地块的最大看点——政府主动将原商办属性调整为低密住宅属性，意在通过供给端调整匹配郊区去库存与低密改善需求，但市场认购热度有限，地块最终底价成交，反映出郊区板块房企拿地仍以“安全托底”为主要考量，尚未形成竞争氛围。04三大核心信号，解码本轮土拍底层逻辑信号一：投资策略持续收敛，房企“择优拿地”成为共识行业资金环境并未出现全面宽松，房企不再追求规模化扩张，投资思路全面转向少拿地、拿好地。只有内环、内中环拥有轨交、景观、成熟配套、新房断供加持的稀缺地块，具备稳定去化预期，成为央国企必争标的。缺乏基本面支撑的外围地块，难以吸引市场化房企主动加码，市场点状高热、全局分化特征固化。信号二：拿地格局基本定型，央国企 + 城投联合体占据主导纵观热门地块参拍名单，参与竞争主体几乎均为央企、地方国企及城投联合体。民营房企资金端约束仍存，在上海核心地块竞争中存在感持续偏弱。合作开发成为常态，房企通过联合体模式分散大额投资风险，共同攻克城市更新大体量地块开发难题。保利发展持续加码上海核心区域，今年多次斩获优质地块，稳居上海土拍第一梯队。信号三：地价抬升传导新房市场，产品分层进一步加剧土拍作为新房市场先行指标，本次杨浦、徐汇高地价地块未来均将打造高端改善项目，大户型、高品质社区成为主流方向。未来 1-2 年内环、内中环高端改善新房供给持续扩容，高端赛道竞争将聚焦产品力、景观与服务运营能力。与之对比，远郊刚需板块供应充足，土拍热度低迷，短期房价缺乏上涨动力，刚需购房者拥有更多议价空间。05后市展望与购房启示结合2026年上海集中供地节奏来看，后续出让地块依旧维持结构性特征：核心城区优质地块依然具备竞争基础，有望维持一定溢价；五大新城、远郊普通地块大概率延续底价成交为主的格局。整体市场尚不存在全面普涨基础，强者恒强的分化行情将长期延续。购房者参考建议：1.内环滨江、内中环成熟改善板块：核心土地成本持续抬升，新房价格底部被夯实，优质改善房源保值属性较强，有置换需求的改善群体可持续关注高地价地块后续入市规划；2. 五大新城及远郊板块：新房库存充足，土拍市场热度不足，不必盲目追高，优先选择地铁沿线、配套持续落地的成熟片区，谨慎布局概念性板块；3. 置业逻辑转变：地段能级带来的价值差距持续拉大，同城中板块价值分化加剧，买房优先研判板块长期基本面，摒弃普涨预期。IN THE END克而瑞研究中心深耕房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家*海量数据*AI技术” 的协同研发效应；研究业务覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；交付形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，形成完整、多层次的地产研究产品矩阵。
2026年上半年，A股科技板块一枝独秀，光模块、半导体、存储芯片等赛道轮番上涨，全市场多达253只基金净值增长率超过100%，创公募基金半年度“翻倍基”数量新高。冠军基金方正富邦核心优势A上半年收益率达183.67%，打破了2015年创下的半年度业绩纪录。 然而进入7月，行情急转直下。科技板块成为下跌重灾区，半导体、算力、PCB、通信设备等前期热门方向集中回落。截至7月27日，253只“翻倍基”7月以来平均亏损23.8%，年内收益仍超100%的仅剩19只，其中7只是半导体材料设备主题ETF，三只基金的跌幅尤为惨烈。但仍有少数“翻倍基”在7月的风暴中展现出了极强的韧性。 7月回撤超40% 3只基金“翻倍基”上演净值跌幅较大 在这轮急跌中，主动权益基金的操盘风格暴露无遗，仓位越集中，受伤越深。 东吴基金张浩佳管理的两只产品首当其冲。其代表作东吴价值成长A上半年回报高达158.28%，位列主动权益前十，但7月至今净值已回撤42.41%，在主动权益基金中跌幅居前。其管理的另一只基金东吴多策略A同样未能幸免，回撤达41.94%。究其原因，二季报显示，两只基金前十大重仓股高度重叠，均集中于兆易创新、普冉股份、北京君正等存储芯片个股。恰恰是这些此前的“功臣”，7月以来跌幅悉数超过40%，极致集中的风格在系统性回调下毫无缓冲余地。 东吴价值成长A十大重仓股 截至：2026年6月30日 来源：基金二季报 东吴多策略A十大重仓股 截至：2026年6月30日 来源：基金二季报 另一只备受争议的基金来自东方阿尔法科技智选A（基金经理梁少文）。该基金上半年以159.27%的回报吸睛无数，更令人担忧的是其规模的非理性膨胀。该基金成立于2025年9月，规模在二季度从15.68亿元激增至177.83亿元，暴增超10倍；基金份额更是从13.69亿份跃升至64.41亿份，增幅达370%。这意味着一批新进投资者或买在了最热的山顶上，5月至6月期间申购的资金目前大概率已陷入深度浮亏。截至7月27日，该基金7月回撤达40.16%。 回撤控制最好的“翻倍基”：易方达杨宗昌的两只“压舱石” 大潮退去，方知谁在裸泳；同样，只有极致的下跌，才能检验出真正的风控成色。数据显示，仍有少数“翻倍基”在7月的风暴中展现出了极强的韧性： 易方达基金杨宗昌管理的两只产品霸榜前两名，且回撤幅度显著低于其余基金。易方达产业机遇A（021179）7月以来仅下跌7.20%，是全市场回撤最小的翻倍基；易方达供给改革（002910）紧随其后，回撤8.82%。值得一提的是，后者规模高达140.76亿元，能在百亿级别下保持如此抗跌性，实属不易。 杨宗昌二季度十大重仓股 他在二季报中表示，对人工智能产业发展的前景仍然保持乐观的态度，二季度基金的持仓也聚焦AI相关产业。组合管理上，我们始终基于风险收益特征，基于公司的业务增长、估值等维度动态调整组合持仓。一方面，随着市场对人工智能产业预期的快速提升，我们在二季度也更加关注大模型商业化的节奏和人工智能资本开支波动的风险，并在持仓股票的估值大幅上行后，在二季度末逐步减持了部分股票的持仓。另一方面，我们也对传统行业优质公司保持关注，虽然短期风格或基本面处于逆风状态，但是从价值视角，部分公司的中长期投资吸引力逐步提升，因此有部分个股逐步被纳入持仓。从其历史操作看，该基金经理擅长周期与成长轮动，本次回调中再次验证了其风险控制能力。 华商基金刘力管理的三只基金——华商改革创新A、华商领先企业、华商新动力A，7月回撤在-10.60%至-12.86%之间，处于中游水平。三只基金上半年涨幅均在117%以上，规模最大19.30亿元，2只规模较小，调仓灵活性好。 刘力二季报十大重仓股 诺安基金左少逸管理的诺安创新驱动A表现居中，回撤11.13%。他在季报中表达了对AI硬件产业链的长期乐观，但也清醒地指出，当前股价已隐含了未来2-3年的乐观预期。他担忧大模型与企业实际业务场景存在“落地鸿沟”，且Token成本高企，全面渗透仍需时日。因此，他的策略是坚守AI数据中心和半导体产业链，但强调将提升择时的主观能动性。 诺安创新驱动二季报十大重仓股 国泰半导体制造精选二季度十大重仓 国泰半导体制造精选A（彭凌志）因定位精准、弹性极大（上半年涨149.26%），在此次回调中下跌13.38%，属于“成长的烦恼”。国泰基金彭凌志坚定看好全球半导体超级周期，认为国内设备、材料环节叠加国产化率提升，斜率更陡，因此维持了高浓度的制造环节持仓。 上半年的“翻倍基”竞赛，下半场变成了“回撤控制”的较量。这生动地给所有投资者上了一课：高收益必然伴随高波动，基金经理的进攻性决定了净值上限，而防御能力则决定了投资者最终能带走多少利润。 对于普通投资者而言，追涨爆发力极强的赛道型基金，往往要承担巨大的心理压力。而易方达杨宗昌的均衡轮动、诺安左少逸的审慎乐观，则提供了另一种值得参考的样本——在产业趋势面前保持信仰，但在股价透支时懂得进退。这七只“抗跌标兵”未来的调仓动向，值得持续跟踪。 备注：数据来源wind，AI辅助，基金有风险，投资需谨慎。
