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今年以来，房地产领域特殊资产（特指房地产不良资产）赛道明显升温。近期，中原银行一笔总额达248.65亿元的特殊资产包正式在北京产权交易所公开推介；5月中旬，全联房地产商会、远洋集团、盛世神州基金共同发起成立特殊资产中心，目标直指特殊资产处置与存量资产盘活。 业内对房地产特殊资产的认识，也正从低价转让、风险出清转向价值修复。清华校友特殊机会投资联盟会长刘杰表示，特殊资产重组须以专业智慧应对债务困局，在合法合规中寻求破局。 时机到了？ 特殊资产业务并不是一门新生意。过去，行业里多处置个案型风险。如今，特殊资产业务是伴随市场深度调整形成的系统性出清需求。 据业内人士估算，从2021年房地产市场进入深度转型期以来，行业上下游相关特殊资产规模预计达数万亿元。综合各大上市银行披露的房地产不良贷款数据来看，上市银行房地产不良贷款率为4%上下。 某特殊资产领域资深人士对《证券日报》记者表示，过去五年，金融机构对减债削债、司法重整的接受度有限，拨备和内部审批准备也未完全到位，地方政府和司法体系将更多精力集中在保交楼和涉众风险处置上。 如今，随着资产价格企稳、机构预期转变以及地方府院联动机制逐步完善，资金方、产业方、专业服务机构和政府司法体系正逐步建立起可落地、可操作的协同机制。 盘活要迈过哪些坎？ 一个房地产特殊资产项目背后，往往叠加股债关系、司法诉讼、烂尾工程、民生保障等多重问题。 如果说开发、运营项目像“做菜”，那么特殊资产项目重在“择菜、洗菜”，需要参与各方先把问题厘清理顺、再做活资产。 某特殊资产项目操盘手对《证券日报》记者表示：“盘活特殊资产，不能只靠打折处置或低买高卖，还需同频推进风险化解和价值提升。真正的盘活，不是让资产简单换一个持有主体，而是要重塑项目的法律关系、债务结构、工程状态、运营模式和退出路径。” “现在判断一个项目能否真正盘活，关键看两点：一是各利益相关方能否形成共识，二是新增投入能否由修复后的现金流覆盖。”上述操盘手表示，前者决定项目能否重启，后者决定其商业可行性。 那么，如何让一个特殊资产项目重新焕发活力？记者采访多个有实操经验的参与方后获悉，通常要经历以下关键步骤。 首先是诊断。明确项目是否值得盘活、要怎么盘活？是采取破产清算、司法重整、削债展期，还是融资激活、调规改造、注入内容？ 其次要做好“减法和加法”。“做减法”即通过司法流程为项目和资产减负，创造盘活条件；“做加法”即修复、提升资产价值，让项目运营起来。 最后是实现退出。住宅类项目主要依靠销售回款，持有型不动产则可能通过出售或公募REITs（不动产投资信托基金）等方式实现资 以上海聚博房地产“蝶恋花”项目为例，该项目停工时可处置资产主要是土地和在建工程，变现价值有限。而通过预重整、共益债融资、复工续建和后续销售，项目预计可售价值大幅提升，并实现债权10 由此可见，盘活特殊资产复杂程度高、周期长、用到的工具和策略多，需要解决一揽子问题，这深度考验参与方对复杂问题的处置能力。 参与方需具备哪些能力？ 房地产特殊资产盘活，不是单一主体能独立完成的。以往，特殊资产业务的主力军是AMC（资产管理公司）、金融机构等，其负责解决债务纠纷、注入增量资金，再由专业地产平台完成代建、管理。而现在，参与方仅具备充足资金已不能满足入场条件，行业真正稀缺的是能够承担起“大管家”这一角色的主体。其需要既能在前端完成项目诊断、路径设计、多方协调和资源组织，也能在后端承接建管、商管、资管和退出。 在此背景下，一些具备多元能力的房企和产业平台开始进入这一领域。比如，远洋集团、融创中国、金科股份等已形成各自的业务路径。 以远洋集团为例，其旗下远洋资本曾设立6亿美元地产特殊机会基金，积累了重整投资组织方的能力；集团旗下远洋建管的代建服务体系完备，覆盖住宅、商业、办公、酒店、产业园和养老等各类资产业态，具备开发、运营等多种能力。资金端，远洋集团已与多家国有AMC、险资、产业资本及REITs基金管理人建立常态化合作机制。 事实上，想要加快特殊资产风险出清，需要多方协同发力。一方面，形成“评估—重组—盘活—退出”全链条闭环；另一方面，构建“资产—资金—服务”生态，引导AMC、险资、产业资本、REITs等长期资金进入。 对此，全联房地产商会副会长、特殊资产中心主任王洪辉表示，特殊资产中心将建设四类行业服务平台：一是“全科医生”，依托涵盖地产、金融、法律、审计的会员矩阵，为困境资产方提供综合诊断；二是“资产医院”，为金融机构提供从风险研判到项目盘活的全流程专业操盘；三是“接诊平台”，汇聚开发商资源与项目机会，为专业服务机构提供业务接口；四是“协调枢纽”，借鉴政府协调机制，在合规框架下促成债权人与债务人的利益共识，承担行业调解职能。未来，多方需形成合力把握特殊资产领域的机遇，纵深推进生态建设。 资金端方面，五大AMC及地方AMC仍是主要力量，各类基金和社会资本也在积极参与。基金方如何发力，是各界关注的重点之一。对此，盛世神州基金董事长关海祥表示，公司将从资产库建设、多元资本联动和全链条服务整合等方面参与特殊资产盘活。 综合来看，当前在房地产特殊资产领域，一把钥匙难解所有困局，短期套利模式终结，长期运营与生态协同成为核心方向。未来，谁能在风险化解、价值提升和产业协同之间形成闭环，谁就可能真正跑通这门复杂生意，进一步助力房地产行业健康发展。 文章转载至《证券日报》
一位关注科技赛道的投资人表示，一家金融科技公司的估值大概在30倍PE，而AI公司估值在80倍以上；国际数据公司发布的报告显示，2025年，蚂蚁数科以13.3%的市场份额在中国金融大模型、智能体应用及服务市场位居第一 蚂蚁国际宣布完成A轮融资后，蚂蚁集团旗下蚂蚁数科、OceanBase亦传出融资消息。 7月29日，据多家媒体报道，蚂蚁数科和OceanBase（奥星贝斯）均在进行新一轮融资。其中，蚂蚁数科据报正在筹备Pre-IPO（首次公开发行）轮融资。这通常意味着下一步就是IPO。 对于上述报道，蚂蚁数科方面表示暂无公开回应。 熟悉蚂蚁数科的知情人士对《财经》表示，“确实有IPO的计划”。 2024年初，随着蚂蚁集团组织架构升级，蚂蚁数科等三大业务板块分别成立董事会，独立面向市场，外界对其独立上市已有预期。 在2024年9月的一场媒体交流会上，蚂蚁数科CEO（首席执行官）赵闻飙曾公开回应称，上市暂无时间表，但“整个业务往上走的话，这个时间也不一定会很远”。 此番筹备Pre-IPO轮融资消息传出后，市场对蚂蚁数科IPO前景的讨论热情再度回升。 其中一个备受瞩目的问题是：蚂蚁数科估值多少？ 一位关注科技赛道的投资人对《财经》表示，这很大程度上取决于赛道。“一家金融科技公司的估值大概在30倍PE（市盈率），而AI（人工智能）公司估值在80倍以上。”前述投资人直言，在他看来，蚂蚁数科属于前者，“股价上涨空间有限”。 亦有人持不同观点。IDC中国金融行业研究经理思二勋对《财经》表示，蚂蚁数科成立之初可以说是一家金融科技公司，但近年来其业务重心持续向AI倾斜。 2025年，DeepSeek横空出世掀起AI落地产业热，蚂蚁数科将原AI和云业务板块合并，构建了一套以金融垂直大模型为核心的AI产品体系。 同时，思二勋也坦言，蚂蚁数科AI业务的核心竞争力来自对金融业务的深刻理解，这在很大程度上也影响了市场的看法。 来源：IDC；制图：唐郡（AI工具辅助） 近日，国际数据公司（IDC）发布的报告显示，2025年，蚂蚁数科以13.3%的市场份额在中国金融大模型、智能体应用及服务市场位居第一。蚂蚁数科CTO（首席技术官）闫莺在一场公开演讲中透露，蚂蚁数科智能体服务覆盖了100%的国有大行，60%的城商行。 “金融是起点，但不是边界。”闫莺在前述演讲中表示，蚂蚁数科将面向更多场景和客户推广其智能体业务，服务百万企业、千万商家。 正如蚂蚁集团当年IPO时面临着“金融”还是“科技”的争论，蚂蚁数科也面对着是“金融科技”还是“人工智能”的抉择。 前路的标签归属，终究要看市场更愿意采信何种发展逻辑。 金融科技VS人工智能 蚂蚁数科的自我定位非常清晰：蚂蚁集团科技商业化的独立板块。 “简单来说，是把过去20多年蚂蚁集团甚至阿里巴巴沉淀下来的技术，用于服务实体经济，帮助企业进行数字化转型。”在前述媒体交流会上，赵闻飙如此总结。 蚂蚁数科起源于2015年蚂蚁集团内部的一个区块链实验室，也就是后来的蚂蚁链。2019年，蚂蚁集团冲击IPO前一年，蚂蚁链开始独立商业化运作。 根据当时的招股书，蚂蚁集团将自身业务划分为三大板块：数字支付与商家服务、数字金融科技平台、创新业务及其他。其中，创新业务包含蚂蚁链技术服务、金融云技术服务等多项创新技术服务，2019年开始，蚂蚁集团从蚂蚁链取得收入。 与其他业务板块相比，创新业务营收贡献不高，但科技含量最高，也被市场视为蚂蚁集团构建“第二增长曲线”的举措。 平台企业金融业务整改告一段落后，2024年初，蚂蚁集团宣布进行组织架构升级，蚂蚁国际、OceanBase、蚂蚁数科三大业务板块由此开始独立运营、自负盈亏。其中，蚂蚁数科等科技板块独立，也被认为回应了监管层面“科技归科技、金融归金融”的要求。 根据相关安排，三家公司分别成立董事会，独立面向市场。市场对三家公司独立上市的期待由此萌生。 在2024年9月的见面会上，蚂蚁数科上市安排成为媒体关注的焦点话题。 对此，担任CEO刚满170天的赵闻飙直言，暂时没有时间表，但“整个业务往上走的话，这个时间也不一定会很远”。 7月29日，《科创板日报》报道称，蚂蚁数科正筹备Pre-IPO轮融资。对此，蚂蚁数科方面没有给出官方回应。但多位知情人士对《财经》表示，公司内部确实有上市计划。 2020年，蚂蚁集团IPO定价估值超过2.1万亿元人民币。时至今日，作为曾经背负蚂蚁集团“第二增长曲线”的科技业务主体，蚂蚁数科IPO将面临资本市场的二次审视。 朴拙资本执行合伙人苗天一对《财经》表示，机构一方面会考察技术壁垒、已验证的大客户基础、收入增长质量等硬指标，另一方面也会重点审视公司独立治理与市场化运营成色、新业务的商业化兑现能力、股东治理结构，同时兼顾赛道长期空间与潜在竞争、政策合规等相关风险，再结合自身基金周期、风险偏好来做取舍。 “蚂蚁数科仍是蚂蚁集团体系下的子板块，虽然设立独立董事会，但母体持股关系并未切断，其Pre IPO融资引入外部资本，同样意在改善治理结构，但后续IPO阶段仍需要重点论证如何控制关联交易、体现自身独立面向市场的持续经营能力。”苗天一补充说。 多位科技赛道投资人对《财经》表示，估值成长空间是投资机构最核心的关切。 一位关注科技赛道的投资人对《财经》表示，这很大程度上取决于赛道。在该投资人看来，金融科技公司估值约为30倍PE，而AI相关公司估值在80倍以上。“整个阿里巴巴体系里，个人认为阿里云和平头哥两块业务可以按照AI公司估值，而蚂蚁数科更偏金融科技赛道，股价上涨空间有限。”前述投资人说。 对此，思二勋对《财经》表达了不同的看法。在他看来，2025年以来，金融大模型和智能体已成为蚂蚁数科重点发力的业务板块。“蚂蚁数科正朝着AI公司转型，而其在金融垂直大模型及智能体领域的业务成效将成为检验自身核心竞争力的试金石。” 金融大模型份额登顶 独立之初，蚂蚁数科内部将主要业务总结为“ABC”，分别对应人工智能+（AI+）、区块链+（Blockchain+）和云+（Cloud+）三大业务板块。 由于起步较早，蚂蚁数科在独立后的商业化步伐也相对较快。据赵闻飙透露，2024年蚂蚁数科整体业务增速达到上一年的两倍，并提出2024年“实现盈亏平衡”的目标。 在收入方面，赵闻飙表示，蚂蚁数科收入与国内排名靠前的软件企业相当，且相信在2025年-2027年会有几倍的增长。公开信息显示，2024年国内排名靠前的中国软件、用友网络等软件企业年收入均在数十亿元量级。 彼时，赵闻飙对媒体表示，AI板块业务体量很大，云板块也不错，区块链科技体量相对较小，但三块业务都非常有潜力。其中，AI板块主要包括信贷风控等安全科技产品，而云板块包括金融云等业务。 转折发生在2025年。 年初，DeepSeek横空出世，一举拉低AI大模型部署门槛，掀起金融机构落地AI大模型的热潮；年末，七大金融行业协会首次明确有关机构不得开展现实世界资产（RWA）代币相关业务，而RWA一度是蚂蚁数科关注度最高的创新业务之一。 这一年，蚂蚁数科将AI和云两大业务板块合并，公司业务重心明显向金融大模型和智能体（Agent）倾斜。 一位熟悉蚂蚁数科的业内人士对《财经》表示，目前蚂蚁数科业务主要包括三大板块：金融大模型与智能体、金融风控和区块链及隐私计算业务。其中，金融大模型与智能体是重点发力板块，金融风控业务一直稳定增长，而区块链业务受监管政策影响，市场反响相对平淡。 根据IDC发布的《中国金融行业大模型平台、智能体应用及服务市场份额，2025》报告，2025年，中国金融大模型、智能体应用及服务的总体市场规模达到24.36亿元。其中，蚂蚁数科以13.3%的市场份额位居第一。 “蚂蚁数科脱胎于金融业务，对金融业务的理解更加深刻，在服务金融行业方面有其独特优势。”思二勋表示，蚂蚁数科既有行业垂直模型，也有对应的平台、应用，以及工程化服务，未来在金融行业的市场份额有望进一步提升。 来源：IDC&蚂蚁数科2026企业级AGI商业价值评估与选型白皮书 值得注意的是，蚂蚁数科AI业务聚焦在金融垂直大模型、企业级生成式AI平台、智能体应用产品及相关服务等，不涉及芯片等算力基础设施。 思二勋表示，当前大部分企业仍处于基础设施建设期，因此大量投资投向了算力，场景和应用关注度有待进一步提升，这也可能在一定程度上影响企业估值。 “大家打好基础后，必然要解决行业深度应用的问题，也就是智能体如何在金融具体场景内落地，并产生实际效益。”思二勋强调，预计未来两到三年，生成式AI场景应用落地在金融行业生成式AI投资中的比例将逐渐提升至60%-70%。 近日，蚂蚁数科发布商业智能体超级工厂核心平台“Agentar 2.0”，旨在让智能体在企业生产环境中落地应用。 在2026年的世界人工智能大会上，闫莺表示，蚂蚁数科计划面向更多场景和客户推广其智能体平台，服务百万企业、千万商家。 截至目前，依托“商业智能体工厂”方案，蚂蚁数科已落地超300个金融行业智能体，并在向能源、出行、零售等场景拓展。
